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环球ug平台卖分:退出“西九龙最后一个临海项目” 世茂香港7年投资落寞

admin 财经 2022-01-15 26 2

观点地产网 一个月前许荣茂家族抵押香港中环中心物业寻求贷款时,市场尚以为是出于未雨绸缪。

如今,危险脚步声渐近,世茂在此时选择出售香港项目的目的十分明朗。

12月17日晚间,世茂集团公告将出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款,总代价为20.86亿港元。交易完成后,世茂集团将不再持有该项目的股权。

世茂于公告中称,出售事项将为公司提供额外的营运资金,并改善公司现金流量;出售所得款项净额预期用于业务发展、偿还债务及用作集团一般企业用途。

同时,完成交易后,按代价与目标公司的现时账面值之间差额计算,世茂预期于截至2021年12月31日止财政年度就出售事项确认亏损约7.7亿港元。

不低的出售价与亏损价背后,则指向了一个不同寻常的项目。观点地产新媒体查阅获悉,目标公司所持有物业为位于香港新九龙内地段第6549号余段(即香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号)上所建的物业发展项目,亦名为维港汇。

“维港汇”的项目名尚不算熟悉,但所处的地址信息则正是2014年世茂联合信和置业、会德丰、嘉 *** 际及爪哇控股以173亿港元揽下的彼时香港最贵宅地,即西九龙长沙湾兴华街西的临海住宅。

彼时高调风光入手,如今亏本落寞退局--兜兜转转,又是一家把香港地皮“归还”给港岛的开发商。

挥别地王项目

据观点地产新媒体获悉,该项目前身是“长沙湾副食品批发市场第二期”的一部分,座落在连翔道及兴华西街交界,用以发展作工业用途及货物装卸用途,整幅用地在城规会的《分区计划大纲图》均为“其他指定用途”注明,包括货物装卸区、批发市场及工业用地等。

长久以来,这幅用地工业味道浓厚,但随着市场对住宅需增加,香港规划署2013年部署进行改划,建议把该综合发展区的西面用地改划作住宅项目发展。

2017年11月,西面用地推出,是香港该财年规模最大的住宅官地,地块可建总楼面约98.78万平方�眨�邻近新渡轮码头,步行前往西铁南昌站约需5至10分钟。

由于地皮为香港市区罕有的临海住宅地块,因此彼时招标反应热烈,共收到11份标书,吸引了众多香港和内地的发展商,包括新鸿基、长实、恒隆、龙光、中海等均有参与竞标。

最终香港地政总署公布,西九龙长沙湾兴华街西对出的临海住宅用地成功出让,作价172.88亿港元,从而打破当年2月由龙光地产与合景泰富投得鸭�洲利南道临海住宅地造价约168.56亿港元的纪录。

172.88亿港元的总价,换算每�章ッ婕畚�1.75万港元,未能打破鸭�洲“地王”2.2万港元的楼面地价。但由于长沙湾地楼面面积较大,因此以总价计算仍成为全港最贵住宅土地。

竞得人则是大的联合体,包括信和置业、世茂房地产、会德丰地产、嘉 *** 际及爪哇控股,

当时市场普遍认为,牵头方是信和置业。

因此,时隔4年后的项目出售中,也均窥见了这些合作方的身影。世茂公告显示,买方为启怡、GAL及绍祥,三者分别为爪哇控股、会德丰、信和置业旗下公司,分别承担此次销售项目股份及销售贷款的20%、50%及30%。

这也就反映时至今日,项目仍具有吸引力。

事实上在当时以破纪录高价夺地之后,各家开发商均对外有所表露:会德丰地产主席梁志坚对外形容是以市价投地,因在开标前地皮估值已经高达170亿、180亿港元;世茂相关负责人彼时亦表示对购地价格满意。

信和置业副主席黄永光则在公司新闻稿中指出,该地块属罕有市区临海地,拥有维港景色,同时接通西九龙文化区及即将落成的西九龙高铁总站,尽享地利。

不过值得一提的是,当时西九龙同区二手同类型住宅近月实用面积的成交�占郏�大约介乎1.58万至1.7万港元,新盘方面周边新鸿基楼盘“汇玺”每�帐奂�2.2万至2.5万港元,因此反馈到长沙湾宅地高达1.75万港元的�占郏�似乎出现了“面粉比面包贵的情况”。

港媒亦有报道称,邻近的二手屋苑对新“地王”诞生的消息反应迅速,区内有部分业主直接封盘不售或即时加价,加价幅度最高达10%。

后也有多位测量师预料,到该长沙湾地王入市时,项目每�帐奂刍岬�3万甚至3.5万港元,相关收益价值可观。

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随后,项目戴着“西九龙最后一个临海项目”的光环进入开发建设期。

直到2021年3月,该长沙湾地王级新盘维港汇项目第1期维港汇I亮相。据悉,取名维港汇是因项目前迎维多利亚港。整个项目获批将建11幢住宅大楼,每幢楼高29层内,提供不多于1400伙,并设近3.46万�栈崴�,其中一期将提供524伙。

不过据了解,该项目首批却低价面世:以项目提供最高20%折扣计算,折实平均�占�24628港元,较同区由新鸿基发展的南昌站上盖项目汇玺III于去年11月推出最后一张价单折实平均�占�28090港元低约12.3%,并重返一年半前,即2019年9月汇玺III开售时的定价水平。

直到出售时,项目已推出第三期。观点地产新媒体查阅成交信息获悉,项目最新于12月16日成交了一套维港汇III2座19楼房源,成交总价为1238万港元,折算�占�27563港元。

落寞香港往事

退出正值收获期的地王项目,显然不是一个容易的决定。

对于与香港这片土地有千丝万缕关系的许荣茂家族来说,更是如此。

事实上,世茂虽说属于“内房”但却与香港渊源颇深,这片狮子山下的土地可以说就是上世纪70年代许荣茂离家闯荡的第一站。

彼时年近而立的福建商人许荣茂只身前往香港寻求发展,做过药房,下过工厂,在这座城市没有任何背景的他慢慢完成了资金积累。

70年代末,许荣茂凭借敏锐的投资天分在香港经济飞速增长时赚得第一桶金;随后,其涉足金融、炒股,投资建立纺织厂做实业,将商业脚步开始迈到了内地,并最终进军房地产。

最初,许荣茂在香港房地产的布局更多是以个人或家族名义,如1997年,许荣茂以7800万港元买入香港山顶丰林阁C屋,最终以1.15亿元卖掉,转手赚了47%的利润;随后又在2001年以2.3亿港币抄底香港山顶豪宅“创世纪”,改造之后在2009年挂牌以7.2亿港元出售。

以公司名义的首次布局,严格上来说则要到2014年联手明发集团、英皇集团拿下位于香港寿臣山的一宗住宅地块,世茂、英皇和明发各占40%、40%、20%的权益。

同年10月,世茂与明发再度联合斥资18.3亿港元在东涌拿下了一个酒店项目,计划建造为香港最大酒店。

此后几年世茂零星摘得一些地块,包括以70.2亿港元独资投得香港九龙大窝坪豪宅项目,每�章ッ娴丶鄢�过1.1万港元。

而于2017年起,世茂在香港逐渐走向高调风光。

除了上述提及的以173亿港元揽下香港最贵宅地,另一个标志性事件则是入股参与中环中心的出售。

在四年前--2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中,长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”。

接盘方“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”为多方力量组成的联合体,主要股东包括中国国储能源化工集团,以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但时隔三个月,2018年2月中旬,国储能源化工因故退出交易,转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘,据传出资额达160亿港元。

最终,香港中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有,并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中许荣茂分得9层。

直至今日,世茂先后获取的这些香港物业不少已进入收成期,如正在第三期销售的维港汇地王项目,以及去年底终于开业的东涌世茂喜来登酒店开业。

即便是持有的办公物业中环中心,在“去中环化”的呼声中仍旧在香港占据不可取代的地位,世茂集团还于今年8月将其中62层作为旗下香港首个共享办公室The Center Space推出。

但随着这场流动性危机向世茂席卷而来,许荣茂的香港版图也开始出现了一个不小的缺角。

另悉,早前11月,许荣茂家族已将旗下3层中环中心物业抵押予星展银行香港,以获取14.05亿元贷款。

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