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中国消费者报报道王李华 记者吴采平)日前,湖北省宜昌市消费者委员会开展了家庭装饰装修行业不公平合同格式条款点评活动,邀请法学专家、律师对家装行业十大“霸王条款”进行了分析、点评。

条款:甲方已交设计定金20000元,双方约定设计费为46000元(设计定金转为设计费,多则转为工程款,少则补齐)。

点评:《民法典》第五百八十六条第二款约定:“定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。”既然双方约定的系设计定金,而设计费仅为4.6万元,定金2万元显然已超过设计费的20%,故加重了甲方即消费者的责任。

条款:未付清装修款项乙方有权不承担任何装修售后维修,一切损失由甲方自己承担。

点评:在工程竣工后,甲方应当按照合同约定办理工程款结算,结算完成后与乙方进行交付,但无论甲方是否按期付款都与家装售后无关。甲方若延期付款,应按照合同约定理应承担相应违约责任,但乙方不应通过该条款免除其保修责任。

条款:对竣工验收后保修期两年(有防水要求的厨房、卫生间保修五年)内发现的证实属于乙方责任的质量问题,乙方免费返修。

点评:因合同未约定预留质保金及其比例,导致关于保修期的约定之于乙方约束力不够,如存在质量问题,乙方可能存在无动力及时进行维护的情形。此外,乙方将保修责任限定为“属于乙方责任的质量问题”,排除了在无法查明责任原因情形下乙方的保修责任,导致乙方承担责任的前提是甲方能够证明质量问题属于乙方责任,变相减轻了乙方责任。

条款:因甲方原因终止协议,而总工程量未过半,乙方再次拥有收取工程总造价10%管理费的权利。

点评:甲方如无任何原因单方面终止协议,双方可以明确约定违约责任,但合同却以管理费名义要求甲方支付额外费用,符合《民法典》第四百九十七条和《消费者权益保护法》第二十六条规定的“加重消费者责任”的情形。

条款:隐蔽工程在隐蔽前,由乙方通知甲方到场验收,验收期为两天,甲方不按时验收,乙方可自检后如实填写隐蔽记录,甲方应予以承认;甲方应在接到通知后三天内验收,并办理验收、移交手续。

点评:装修工程的验收是专业问题,且涉及到各方协调现场勘验时间,可能无法在短短三天内组织完成,合同约定的验收时间过短,易造成因甲方即消费者无法及时验收被视为验收合格,引发后续质量问题。

条款:甲方未履行验收结算,并未正常办理结算入住使用,视为工程验收合格且承担所有的责任,同时视为甲方放弃保修售后服务,乙方保留法律追究的权利。

点评:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十四条规定:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,人民法院不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”据此,工程未经验收,甲方提前使用或擅自动用了未经验收的工程,由此发生的质量问题,甲方应当承担责任。但是,如果该工程存在的质量问题是因乙方设计、施工等未按照相关法律、法规和工程建设强制性标准而致,则不应免除乙方责任。

条款:针对甲方逾期付款及乙方逾期竣工的违约金均未作出约定。

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点评:合同中对于违约行为均未约定明确的违约责任,但在装修装饰领域,合同缺少履约保证金条款,甲方付款后会受制于乙方,故而会发生因乙方逾期竣工或交付质量不符合要求而产生的争议。且合同也未明确约定乙方逾期多久甲方有权解除合同,故说明合同的权利义务不明确、双方地位不对等。

条款:验收不合格,乙方负责返工,甲方未经乙方同意擅自使用提前入住或收回及更换钥匙,视为自动交房合格竣工。

点评:工程质量竣工验收应严格遵循国家及行业标准,甲方擅自使用并不会影响“竣工验收是否合格”。此条款约定免除了乙方责任,应视为无效条款。

条款:如甲方未按时支付该工程结算款,则按该工程合同总造价的1‰每天向乙方支付违约金。

点评:因合同约定工程款为分期付款,甲方逾期支付某一期款项,乙方产生的损失应当以当期逾期支付款项为基础,而不应以合同总造价为基础,该约定有加重甲方消费者责任的嫌疑。

条款:如因客户原因减少主材项目,则取消相关优惠活动,并由客户承担该项目20%违约金。

点评:《民法典》第四百九十七条第二款规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”该条直接关系到甲方是否可以享受优惠以及应当承担的违约责任,乙方应当作出显著标识而不是放在附件中,甲方极易忽视。且即便存在工程减项,甲方可以按比例减少优惠,而不应直接取消优惠活动甚至要求乙方承担违约责任,该条文有限制消费者权利、加重消费者责任的嫌疑。

消费提醒

针对点评指出的宜昌市家庭装饰装修行业存在的不公平合同格式条款问题,宜昌市消费者委员会提醒消费者签订装修合同时,注意以下几点:

订立装修合同,需以合同双方平等主体地位为前提。就家庭装修而言,甲方(消费者)缺乏专业性,乙方(装修公司)具有专业性,双方是不对等的社会关系。一是目前一些格式合同质量条款模糊,部分合同虽提及装修标准,但标准不统一、内容不明确,合同中也存在诸如“全包、半包”等概念含义模糊的情况。故从保护消费者合法权益的角度出发,装修合同在各类条款上要更加明晰、避免产生不利于消费者的条款或者多重解释;二是作为格式条款的提供方,建议增加乙方承诺公平拟约义务;三是针对竣工验收条款,大部分合同中均把竣工验收设置成甲方的义务,但乙方在竣工验收程序中也有义务,应予以明确。

订立装修合同的落脚点应放在按质按期,而非仅按期。装修合同中,时间相对于质量能更好明确,故目前市面上的装修合同几乎均落脚在按期交房,而非按质交房。乙方合同义务约定单一,对装修流程装修质量保证等缺乏约定,建议将施工标准和工艺流程的主要内容明确到合同中,明确乙方在施工流程关键点上履行告知义务,保护甲方知情权。关于某些延期条款,看似公平,从保证装修质量角度或许会发生因赶工牺牲质量的情况,不利于甲方,故应在保证质量前提下允许可以适当延期,但约定乙方承担逾期责任,让消费者能明明白白、安安心心地消费。

合同中涉及消费者重大利益或显著风险的条款应重点标识。在订立合同时,直接关系到甲方利益及违约责任的条款,应当作出显著标识,而不是放在附件中或以小标号字体形式出现,否则,甲方很容易忽视,极易造成合同纠纷。

合同中建议增加关于质保金的约定。若合同未约定预留质保金及其比例,则合同中家装保修期的约定于乙方约束力不够。如发生质量问题,乙方可能存在无动力及时进行维护的情形。由此,建议合同中增设相关规定,另可在付款比例上考虑工程进度因素,也可引入保险制度。

关于合同违约和解除。装修合同在履行中,大多涉及变更增加装修项目内容,在乙方宣传诱导下容易发生增加甲方负担的情况,应明确工程量和造价增减变更保持合理限度。大部分合同通过较重的责任限制甲方的解除权,应保护甲方依法解除合同的权利。

宜昌市消委会表示,将综合运用消费提示、媒体曝光等社会监督方式,督促经营者及时纠正不公平合同格式条款内容,引导其使用合同示范文本,督促行业经营者更加诚信、公平、规范经营,持续加强宣传引导,维护消费公平,联动社会各方力量,共同营造公平公正的消费环境和规范有序的市场经营秩序。

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